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证券公司积极主动配备公募基金REITs 投资者尚需进一步丰富
本报讯记者吴珊见习记者方零晨
间距第一批公募基金REITs发售已两年以上，而REITs作为一种新起金融理财产品也受到各种机构青睐。Wind资料显示，截止到6月25日，已获准的28只公募基金REITs募资总金额超出924亿人民币。
投资者拥有公募基金REITs占比较高
公募基金REITs一直以来深受投资者的高度关注。在目前已经获准的28只公募基金REITs中，不管是先发和扩募，证券公司均积极开展了申购行为。
最近，第一批公募基金REITs取得成功扩募发售。据挂牌交易公告书表明，金投平安不动产REIT此次扩募开售募资总金额大约为18.53亿人民币（没有募集期贷款利息），扩募开售基金认购总共4.38亿份，合理申购总户数17户。在其中，证券公司以及资管子公司等占有5席，包含渤海湾汇金、华金证券、广发证券、国联证券在内的申购目标总计申购1.77亿份，占总发行金额的40.50%；按4.228块的认购价格测算，申购金额达7.50亿人民币。但是其他申购目标身后不乏有券商公司影子，如招商财富为招商基金控股子公司，中投证券则拥有招商基金45%的股份。
除此之外，博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT二只REITs本次扩募上线的申购目标中也出现广发证券、国金证券、国泰君安证券、上海证券、安信证券等众多证券公司及券商资管产品身影。
从投资者结构来说，公募基金REITs的投资者拥有占比最高。据中金公司研报统计分析，截止到2022年末，投资者拥有占比平均为92.3%。从2022年末各分部流通股本前十大项目投资机构类型来说，券商自营、资产管理及保险公司占前十大项目投资机构持仓总额占比比较高，均值分别是43.8%、28.8%及16.9%。
谈起证券公司等投资者对公募基金REITs趋之如骛的主要原因，RCREIT（REITs研究所）负责人王跃对《证券日报》新闻记者分析认为：“一方面，项目投资REITs可助推投资者优化资产配置。REITs财产与其他资产关联性比较低，有利于投资者保持财产的多样化、分散配备。且基础设施建设类资产及房产具有很高的准入条件，REITs为投资者参加基础设施建设及不动产市场项目投资提供了便利方式，合理助推其资产配置最前沿往外延展；另一方面，项目投资REITs有利于提升投资者运营稳定度，推动长期价值项目投资。”
看中公募基金REITs后势发展趋势
不可忽视的是，最近公募基金REITs市场主要表现变化较大，近年来，已上市的27只公募基金REITs商品都出现一定程度的下挫。
广发证券觉得，造成REITs市场深幅调节的要素关键有三点：一是参加REITs的投资者尚未丰富多彩，一部分投资人对现钱分配起伏承受度过低；二是宏观经济政策对房产和基础设施建设危害相对性后周期时间；三是渐近发展中REITs市场，做为大类资产来讲，流通性稍低，总市值经营规模比较小。
“最近REITs市场变化较大，主要原因是在我国REITs市场发展趋势尚处初始阶段，销售市场流通股本比较小，对REITs公司估值标价逻辑性还不成熟，对REITs标价误差易引起价钱剧烈波动。”王跃觉得，除此之外，投资者对REITs熟悉程度比较低、并对底层资产的认知了解并未非常成熟，公司个人行为及喜好一致性很强。在目前流通性有限的资源REITs市场，遭受较为单一构造的投资者趋同化交易行为危害，进而放大市场变化。
但是专业人士仍对公募基金REITs的高速发展拥有自信心。中金证券表明，坚信销售市场多方针对现有的一些大力发展考验已经有的共识。其中包含常态发售制度的高效率提升、二级市场投资者结构和流通性提升、单独法律的实施、信息公开的进一步完善等。
广发证券觉得，现阶段REITs市场市场估值已经拥有了非常的影响力，特别是产权年限类REITs的期望现钱分配率早已远远高于长端利率及部分蓝筹股票的股票收益率水准。
王跃表明：“尽管最近的连续下跌，让REITs市场的市场热度有一定的消弱，但是，伴随着经济回暖预想的逐步推进和REITs公司估值定价机制的不断完善，REITs的中远期配备使用价值将进一步突显。”
针对REITs市场后面的发展和希望，王跃提议，一是要促进REITs市场创建社会化市场估值定价机制。健全完善信息公开体制，均衡公募基金REITs一级市场发售公司估值和二级市场估值，让各个阶段的参加者做到双赢，进而吸引更多投资人参加；二是投资者要建立和完善REITs行研架构、提高REITs投研能力；三是持续推进REITs投资讲座、丰富多彩REITs投资者结构，促进REITs市场高质量发展的。
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