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处置房地产收入来自公司在报告期内处置宿舍楼,属于偶然业务。由于土地和房地产价值较高,公司采取分期付款的信用政策,按照合同前、合同签订后、转让后分阶段付款。最后,客户在转让后15个月内支付剩余的余额。截至本询价函回复日,客户按合同支付。
公司自有的物业租赁、创业园区经营和物业管理服务收入通常采用先付后用的政策结算,即客户在一定期限内收取租金和物业管理费,并在提供相应服务后按月结转损益。对于部分核心客户,经公司相关部门同意,公司根据客户需求,结合存款金额、租赁期限、租赁面积、经营状况等因素,给予一定的账户期。在报告期内,主要客户通常可以按照合同支付租金和物业管理费,主要客户通常可以在给定的账户期内支付。
当公司开展葡萄酒销售业务时,销售部门将调查客户背景,了解客户需求,登记客户基本信息,并根据客户资质和信用状况给予一定数额的信用销售;所有客户的信用额度和信用期必须在正常交易前通过批准。对于团购客户,客户通常支付部分预付款,公司交付客户验收后支付余额。对于一些信用良好或长期合作的客户,公司将给予余额约几个月的信用账户期。
对于未按信用期结算的客户,公司要求经理及时与销售负责人和财务负责人联系并反馈信息。财务部应定期分析应收账款的可回收性,并根据公司的坏账政策计提坏账准备。由于国内经济下滑和国民消费需求下降,租赁市场寒冷,白酒市场股票竞争加剧,公司部分核心客户也受到不同程度的影响,导致近年来公司租赁和白酒销售业务的收款周期延长。
二、应收账款期末余额变化的原因及合理性
报告期末,公司应收账款余额为2027.13万元,其中应收账款1643.50万元,占应收账款总额的81.08%。排除处置房地产业务影响后,应收账款余额为383.63万元,较期初减少62.15%。具体变化如下:
单位:万元
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1、公司自有物业租赁创业园运营服务期末应收账款较期初增长7.71%,与收入增长趋势一致,主要受国内经济下行影响。公司部分核心客户也受到不同程度的影响,导致客户收款周期延长,期末应收账款较期初略有增长。
与同行业上市公司相比,公司租赁创业园区运营服务如下表所示(由于上市公司年报未单独披露应收账款属于哪一产品类别或行业类别,公司收入变化和应收账款变化的类比考虑整体变量,非单独租赁),公司应收账款占营业收入的6.71%,处于行业中间值;在同行业上市公司中,德必集团、金河商业管理的营业收入较去年同期有所下降。与公司租赁业务的增长趋势相反,主要是基于稳定长期的租赁关系,自有群兴工业园区收入1357.84万元,占租赁收入的59.77%,较去年同期增长5.79%。;但期末公司自有物业租赁及创业园运营服务应收账款增长趋势与同行业上市公司一致,基于公司业务规模基数较小,因此,与行业上市公司相比,变化幅度相对较小。
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2、报告期内,公司酒类销售收入较去年同期下降71.06%,期末应收账款较去年同期下降73.49%。应收账款的变化趋势与收入的变化趋势一致。公司选择部分葡萄酒上市公司数据(由于上市公司年度报告没有单独披露应收账款属于产品类别或行业类别,因此公司收入变化和应收账款变化类比考虑整体变量,非单独葡萄酒销售),大多数上市公司应收账款和收入同向变化,但由于不同公司产品、销售策略的差异,酒类销售收入应收账款的变化趋势与同行业上市公司基本一致。
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综上所述,公司期末应收账款期末余额的变化主要与收入变化相一致,总体变化趋势与同行业上级公司趋同。
(3)根据年度报告,公司根据个人坏账准备的应收账款期末账面余额为0,期初为250.34万元。请补充说明每个应收账款对应的初始余额,包括但不限于客户名称、金额、形成原因和时间、是否为关联方、坏账金额和比例、分为个人基础、增减变化等,并说明本期末余额为0的原因。
【公司回复】
公司单项计提坏账准备期初余额为250.34万元。由于形成时间长,预期风险大,根据谨慎原则,按50%单项计提坏账,具体如下:
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2020年12月,公司与厦门市湖里区在金星餐厅(以下简称“金星”)、湖南盛奇酒业有限公司(以下“湖南盛奇”)签订了酒类“购销合同”,并按合同约定收取预付款,然后交付给金星和湖南盛奇。客户分别于2020年12月和2021年1月签字。合同约定货物到达客户指定地点后,客户需要在检查后支付剩余余额。但经过公司电话、微信、律师函等多次催收,客户均未支付剩余款项。
2019年10月,公司原子公司锋火台与南京子谷大数据科技有限公司(以下简称“南京子谷”)签订了《房屋租赁合同》。合同约定将位于紫东创意园A7号楼402室的房屋租赁给南京子谷,租赁期为2019年11月1日至2025年1月31日。2021年,南京子谷致函公司退租。经公司发《律师函》催告,南京子谷未按《房屋租赁合同》约定缴纳租金,补足免租期租金,违约解除合同需要补足的租金。之后,南京子谷在未通知公司的情况下简单注销,公司随后向南京市栖霞区人民法院提起诉讼。
公司单项计提的依据是客观证据表明可能发生减值,如债务人撤销、破产或死亡,破产财产或遗产清偿后仍不能收回,现金流严重不足,根据未来现金流现值低于其账面价值的差额,单独进行减值试验,确认减值损失。
在出现上述减值迹象后,公司根据双方签订的合同、业务实际进展、双方沟通、客户公司经营状况和偿付能力,对相关应收账款的可回收金额进行综合评估,并作为准备坏账的依据。由于应收账款形成时间长,客户恶意拖欠应收账款的预期风险较大。结合减值迹象和谨慎原则,公司按50%的单项计提坏账准备,计提依据充分合理。
本期末单项应收账款余额为0,受国内经济下行和消费者需求下降的影响,公司客户观望情绪强烈,更加谨慎。为了尽快收回现金流,业务整合和收缩前景和利润预期不明确的项目行业,调整业务方向,灵活实现难以收回的应收账款,导致金星和湖南盛奇期末应收账款余额为0;此外,由于子公司锋火台经营的紫东国际创业园载体空间近三年租赁率逐渐下降,预计租赁市场形势不明朗。为了降低公司的经营风险,公司在报告期内转让了锋火台100%的股权。随着公司合并报表范围的变化,南京子谷的应收账款立即出台。
经自查,金星、湖南盛奇、南京子谷与公司、董事、监事、高级管理人员、5%以上股东、实际控制人无关。
(4)年报显示,公司按组合计提坏账准备的应收账款期末账面余额为2027.13万元。鉴于公司收入来自多个行业,请结合公司坏账计提政策、客户性质和风险特征,说明只确认一个组合(账龄组合)计提坏账的合理性。同时,公司设定账龄在一年内的应收账款坏账计提比例为2.00%,账龄在1-2年内的比例为20%。请说明各账龄对应坏账计提比例的确认过程和合理性,结合同行业可比公司的情况和前一年的应收账款收款情况。
请年审会计师对问题(1)至(4)发表验证意见。
【公司回复】
1、确定公司应收款项预期信用损失的方法
对逾期、违约、纠纷、诉讼等信用风险显著增加、信用损失的其他应收款项,公司应当单独进行预期信用损失测试。损失准备按应收合同现金流与预期现金流之间的差额计提,计入当期损益。
当单个工具层面不能以合理成本评估预期信用损失的充分证据时,公司根据信用风险特征将应收账款分为若干组合,根据历史信用损失经验,结合当前情况和对未来经济状况的判断,在组合的基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下:
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如果没有客观证据表明单个应收账款的信用减值或信用风险很低,单个金融资产不能以合理的成本评估预期的信用损失,则将其划分为会计年龄风险组合。
报告期末,公司按组合计提的应收账款账面余额为2027.13万元,其中1643.50万元来源于公司处置宿舍楼形成的金佳力应收账款。无明显证据表明应收账款存在减值风险(详见问题6(1)回复);公司自有物业租赁应收账款期末余额为152.42万元,主要是群龙应付的群星工业园区租金。自2018年以来,群龙与公司建立了长期友好的租赁关系,并按合同约定按时支付租金。由于群龙年底需要资金周转,公司理解并给予了一定的宽限时间。截至本询价函回复日,群隆已支付期末应付租金;公司酒类销售应收账款期末余额为231.21万元,账龄不超过2年,其中78.44%为一年内应收账款。没有明显证据表明应收账款存在减值风险。
公司综合考虑各行业的收款历史,房屋处置形成的应收账款是偶然的、不可持续的。自有物业租赁、创业园经营、物业管理服务收入多采用预收形式。期末应收账款客户是公司的长期合作伙伴,信誉良好。根据公司一年内坏账比例高达97.54%,判断客户违约风险较低。由于报告期末公司应收账款的客户不属于合并范围内的关联方,公司根据账户年龄组合计提预期信用损失,并采用账户年龄分析法计提坏账准备。具体金额见下表:
单位:万元
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由于房地产处置期末应收账款比例较高,根据合同,转让分别在12个月、15个月后3天内支付剩余的第四期、第五期,为避免坏账风险,在到期前,公司将通过电话、微信、信件等方式积极督促金按合同条款严格履行合同,有效保护公司的权益。
二、公司坏账计提比例的确认过程及合理性
公司根据信用风险特征,将不需要单项计提坏账准备的应收款项与单独测试后未减值的应收款项分为若干组合。根据前一年相同或相似的应收款项组合的实际损失率,根据当前情况确定当期各组合计提坏账准备的比例,计算当期应计提的坏账准备。公司按账龄分析法计提坏账准备,计提坏账准备的比例如下:
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与租赁行业上市公司相比,一年内坏账计提比例一般为5%。公司一年内坏账计提比例略低于同行业上市公司,主要是因为公司租赁业务通常采用先付后用的政策结算,客户逾期风险较低。对于一些核心客户,公司结合租赁期限、租赁面积等多种因素给予一定的会计期限。申请账期的客户通常可以在给定的账期内支付款项;公司一年以上坏账计提比例高于同行业上市公司,主要是为了正确反映公司的经营状况,公司采取更加谨慎稳定的会计政策。
对于葡萄酒流通和葡萄酒生产行业上市公司,根据不同公司的历史支付、信用周期等,不同的葡萄酒上市公司使用坏账比例不同,公司3年以下坏账比例在行业中间,3年以上坏账比例与同一行业公司基本一致,是公司综合考虑历史和信用风险特征的结果。
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报告期结束时,公司将应收账款预期风险较小的余额纳入账龄组,提取坏账准备;积极收取逾期应收账款,并单独进行减值测试,评估其回收风险。目前公司与逾期付款公司合作关系良好,无证据表明应收账款减值。根据公司的会计政策,将这类应收账款纳入账龄组进行坏账准备,坏账准备标准合理,基础合理,金额准确,回收风险小。
【会计师回复】
针对问题6,我们执行了以下验证程序:
(1)了解销售和收款的内部控制;
(二)对应收账款实施分析程序;函证应收账款;
(3)检查相关关系清单;通过企业查询的网站查询客户信息;
(4)了解应收账款坏账政策,复算坏账金额;
(5)结合银行函证,检查是否有融资应收账款;
(6)检查形成应收账款的相关合同、发票等原始凭证;
根据收入类别,对于今年房屋处置产生的应收账款,审计人员认为应收账款是偶然的,没有可持续性;自有物业租赁和创业园区经营、物业管理服务收入,多采用预收形式,公司财务报表产生物业管理收入,截至2022年底,因此,没有与之相关的坏账准备。因此,根据企业现有的会计估计,提取坏账准备是合适的。
此外,企业租赁自有物业产生的应收账款均来自汕头市澄海区群隆塑料制品有限公司。审计人员检查了公司之前的履约情况,截至2022年初,公司从未发生过相应的违约情况。此外,审计人员还查阅了租赁行业相关上市公司的坏账准备计提情况。经查阅,他们了解到租赁行业一年内坏账计提率平均在5%左右。虽然结果与群星玩具有3%的差距,但经审计计算差异较小,不会对财务报表产生重大影响,因此企业的做法得到了认可。
基于以上程序,我们认为:
问题6,(1)公司与客户无关联,前五大客户中欠款方金额匹配。
问题6,(2)公司应收账款剔除房地产处置后,无显著增长。。
问题6,(3)本期单项计提应收账款期末余额为0是合理的。
问题6,(4)每个账龄对应的坏账计提比例合理。
问题7:报告期末,公司预付款余额为1640.70万元,其中1-2年账龄余额为1636.20万元,均为单一欠款人。请解释预付款形成的交易背景、预付款对象名称、是否为关联方、交易金额、时间、长期未结算原因、坏账金额和比例,并解释相关交易是否存在商业实质、关联方资金占用还是非法提供财务。请年审会计师发表验证意见。
【公司回复】
2021年9月2日,公司与四川古林郎酒销售有限公司(以下简称“郎酒”)签订了《青花郎战略合作经销商经销合同》。郎酒授权公司为战略合作经销商,可在全国销售53度青花郎精英VIP酱香型白酒。协议签订后,公司向郎酒支付了1636.20万元。截至本询价函回复日,尚未发货销售。具体原因:53度青花郎精英VIP版,具有一定的文化创意属性,酒体高于传统青花郎酒。公司与郎酒各方就营销、品牌形象、产品外观等相关问题进行了深入的讨论和交流,基本就文化创意属性方案达成了一致的设计意见。葡萄酒批量生产后,可在全国范围内销售,如超市、烟草酒店和电子商务平台。如果产品着陆将大大拓宽公司的销售渠道;但由于定制葡萄酒设计周期长,文化创意属性方案经过长期沟通协商,产品着陆仍需要反复打样(设计、打样、批量生产过程,是酒行业个性化定制产品的必要过程),因此定制葡萄酒尚未交付,实现销售。
四川古林郎酒销售有限公司是四川郎酒有限公司的全资子公司,注册资本5万元。郎酒是全国知名白酒品牌,品牌影响力强,信誉好,违约风险极低。因此,公司没有计提坏账准备。
公司预付款是合同形成的正常经济交易,具有商业实质。郎酒与公司、董事、监事、高级管理人员、5%以上股东、实际控制人无关联关系,关联方无资金占用或非法向外界提供财务。
【会计师回复】
针对问题7,我们执行了以下验证程序:
(1)了解公司采购和付款的内部控制;
(2)询问大额预付款的形成过程、付款目的和交易的商业实质;检查采购合同和公司供应商之间的通信;
(3)结合库存审计,检查预付款的回收情况;
(4)核对关联方清单;
基于上述程序,我们认为公司预付款具有商业实质,不占用关联方资金或非法提供外部财务。
问题8:报告期末,公司其他股权工具的投资余额为10000元,213.38万元。贵公司将广东粤科金融租赁有限公司、芜湖星原基石股权投资合伙企业(有限合伙)等7项投资指定为以公允价值计量的金融资产,其变更计入其他综合收益。请说明上述股权投资的具体情况,包括但不限于股权投资的具体内容、投资目的、投资时间、近三年的主要财务指标、公允价值变动金额和会计流程,结合公司章程、公司对上述企业的影响,指定为公允价值计量的原因和依据,相关会计处理是否符合企业会计准则的规定。请年审会计师发表验证意见。
【公司回复】
截至2022年12月31日,公司其他权益工具的投资如下:
单位:万元
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1.其他股权工具的具体投资内容和经营状况
(一)北京博大光通物联网科技有限公司
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北京博达光通物联网技术有限公司(以下简称“博达光通”)是软件和信息技术服务业的服务提供商。其主要业务是为各级政府和制造业企业提供高科技、低成本的物联网通信网络架构、通信数据和检测服务。博达光通以物联网通信、通信软件、云服务为基础,辐射市政交通检测、公共设施建设、商业数据服务等市场,通过整合销售与网络销售相结合的模式发展业务。收入来源是物联网软硬件销售和技术开发服务费。
近三年博大光通的主要财务状况如下:
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(二)上海白虹软件科技有限公司
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上海白虹软件科技有限公司(以下简称“白虹软件”) 主营业务以“移动通信证据收集”和“警察大数据”为核心和“互联网证据收集”,推出了十多个系列和数十个成熟产品,市场覆盖全国160多个地级市公安局,产品和服务在智能警察领域的应用有许多典型案例。
2020年白虹软件的主要财务状况如下,由于2021年、2022年未披露年报数据,选取2021年半年报数据:
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(三)广州点动信息科技有限公司
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广州点动信息技术有限公司(以下简称“点动股份”)是一家专业的信息互动服务提供商,专注于为企业提供全媒体信息互动服务,属于信息技术服务业。公司的主要业务是信息服务和信息技术。主要服务方式是为合作企业提供各种信息工作,收取基本服务收入、佣金或管理费。公司打造的点云座位云平台也为入驻企业提供业务资源获取和资源整合,帮助入驻企业在点云平台上快速找到委托或外包执行的工作执行对象。点云平台将大量分散无序的信息互动服务工作整合到微信小程序或APP等工具中,通过云管理实现客户拓展、收入增长、效率提高、成本降低、库存挖掘等结果,为企业和员工提供双向服务。
近三年点动股的主要财务状况如下:
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(四)北京玉华堂沉香科技有限公司(曾用名:北方跃龙科技(北京)有限公司
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北京玉华堂沉香科技有限公司(以下简称“玉华堂”)所属行业为“I6520信息系统集成服务I65软件和信息服务”。玉华堂的主营业务是传统的油站管家业务,为油气站提供一站式的标准化运营管理服务。
近三年御华堂的主要财务状况如下:
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(五)北京掌上通网络技术有限公司
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北京掌上通网络技术有限公司(以下简称“掌上通”)是中国证监会规定的行业“I63电信、广播电视、卫星传输服务”。报告期内的主要服务包括电信增值服务和移动商务旅行。掌上通拥有电信增值服务管理资质,与中国移动、中国联通建立了长期合作关系,拥有统一的短信服务号码和收费代码资源,通过与媒体、企业等资源合作,为手机用户提供媒体互动、信息查询等手机增值服务,收入来源是信息服务费和租赁费。
近三年掌上通的主要财务状况如下:
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(六)广东粤科金融租赁有限公司
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广东粤科金融租赁有限公司(以下简称“粤科租赁”)的主要业务包括金融租赁、租赁、租赁资产购买、租赁财产残值处理和维护、租赁交易咨询和担保、与金融租赁相关的商业保理。主要业务模式包括直接融资租赁、售后回租、杠杆租赁、委托租赁、结构化共享租赁、转租、风险租赁、捆绑融资租赁、融资业务租赁、项目融资租赁。
公司获得了中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)出具的粤科租赁2020、2021、粤科租赁近三年的主要财务状况如下:2022年审计报告:
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(七)芜湖星原基石股权投资合伙企业(有限合伙)
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芜湖星原基石股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“芜湖星原基石”)是上市公司通过全资子公司苏州达信芯片科技有限公司(以下简称“达信芯片”)投资的二级参股子公司。主营业务为:投资瑞力集成电路有限公司的股权投资、风险投资、投资咨询。
近两年芜湖星元基石的财务状况如下:
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二、确定其他权益工具投资的公允价值的方法
(一)企业会计准则的规定
根据《企业会计准则》第二十二号第四十四条的规定,股权工具的投资和与此类投资有关的合同应当以公允价值计量。但是,在有限的情况下,如果用于确定公允价值的近期信息不足,或者公允价值的估计金额分布范围很广,成本代表公允价值的最佳估计,成本可以代表公允价值在分布范围内的适当估计。
企业应当利用初步确认后可以获得的所有关于被投资者业绩和经营的信息,判断成本是否能代表公允价值。有下列情形之一(包括但不限于)的,可能表明成本不代表相关金融资产的公允价值,企业应当估值其公允价值:
1)与预算、计划或阶段性目标相比,被投资者的业绩发生了重大变化。
2)对被投资者技术产品实现阶段性目标的预期发生了变化。
3)被投资者的权益、产品或潜在产品的市场发生了重大变化。
4)全球经济或被投资者经营的经济环境发生了重大变化。
5)被投资者可比企业业绩或整体市场所显示的估值结果发生重大变化。
6)被投资者的内部问题,如欺诈、商业纠纷、诉讼、管理或战略变化。
7)被投资者权益发生外部交易,并有客观证据,包括发行新股等被投资者交易,以及第三方之间转让被投资者权益工具。
(2)公司确定其他权益工具公允价值的方法:
公司持有新第三董事会上市公司股票为基础公司,交易价格波动较大,交易价格不能反映股票的真实价值,查询公共信息后,相关公司固定增值,根据谨慎原则,公司根据成本、报告期末股价、投资单位净资产、固定增值等金额,确定新第三董事会上市公司股票的公允价值。
公司投资广东广东金融租赁有限公司的主要目的是通过股息获得其营业收入,其股权没有公开市场报价,公司获得了中央审计会计师事务所(特殊普通合伙)出具的广东租赁2022年审计报告,因此公司根据审计净资产确定其公允价值。
根据《广东粤科金融租赁有限公司章程》第二十八条规定,粤科租赁董事会由四名董事组成,持股比例为55%的第一大股东任命三名董事,持股比例为25%的第二大股东任命一名董事;第三十七条规定,粤科租赁不设监事会,设监事2人,其中持股比例为25%的第二大股东任命1人,另一名由职工代表大会选举的职工代表任命。公司持股比例为20%,无权任命董事、监事,对粤科租赁没有重大影响。公司根据持有投资的意图,将其指定为以公允价值计量的其他综合收益金融资产,并将其变更计入其他综合收益金融资产。期末将投资列为其他股权工具投资,相关会计处理符合《企业会计准则》的有关规定。
芜湖星原基石投资,主要目的是金融投资,公司持股比例较低。芜湖星原基石投资后未进行新融资,经营业绩未发生重大变化,企业会计准则第22号第44条描述的金融工具确认和计量可能表明成本不代表公允价值。因此,公司根据成本确定相关投资的公允价值。
【会计师回复】
针对问题8,我们执行了以下验证程序:
(1)了解公司融资投资周期的内部控制;
(2)与公司讨论广东粤科金融租赁有限公司等7项投资的投资目的,管理金融资产业务模式;
(3)检查公司投资账户,核对被投资单位名称,持有股份数量,获得被投资单位期末价值;
(4)检查广东粤科金融租赁有限公司、芜湖星原基石股权投资合伙企业(有限合伙)、新三板上市公司的审计报告和期末会计报表;
(5)通过企业查询、全国中小企业股份转让系统等网站查询被投资单位净资产。
基于上述程序,我们认为广东粤科金融租赁有限公司等7项投资目标是长期持有金融资产。公司按照《企业会计准则》的有关规定,将其列为以公允价值计量且其变更计入其他综合收益的金融资产。
问题9:报告期末,公司投资性房地产余额为34,284.51万元,较期初减少5,110.58万元,因处置减少5,355.09万元,公允价值变动增加244.51万元。
(1)请根据项目列出投资性房地产的详细信息,包括但不限于座位位置、面积、权利限制、取得时间、确认为投资性房地产的依据等。
【公司回复】
报告期初,公司主要有三处投资性房地产,报告期内处置了群兴工业园宿舍楼(详见问题3回复),详情如下表所示:
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(2)请说明确定主要投资性房地产公允价值的具体过程,每项资产对应的公允价值变动金额,并列出近三年评估测试中的关键假设和具体参数,包括土地和房地产租赁、未来现金流、折现率、同类土地和物业估值等。,并结合同一地区类似目标的交易,说明以上内容。损益确认是否符合企业会计准则的有关规定。请年审会计师解决问题(1)、(2)发表验证意见。
【公司回复】
为确定投资性房地产的公允价值,公司聘请专业评估机构国中联资产评估土地房地产评估有限公司对投资性房地产进行评估,并出具国中联评估报告(2023)第3-0016号资产评估报告。公司根据报告评估值与投资性房地产账面价值的差额,调整投资性房地产账面价值,计入公允价值变动损益。报告期内,投资性房地产公允价值的变化如下:
单位:万元
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工业房地产一般由业主根据生产需要设计施工,由于面积、容积率、建筑结构、装修等因素,实体状况一般差异较大,公司查询周边交易市场,可直接与公司工厂交易案例较少,工业房地产交易一般不是公开市场交易,官方机构一般不公布交易,隐藏,无直接案例可比较。
如果需要对工业房地产进行市场价格比较,通常采用房屋和土地分别比较的方式,即分别对土地和附着在土地上的建筑进行评估和比较,以判断其价值的合理性。
公司查询了汕头市澄海区近两年工业用地公开出让情况,澄海区平均出让地价为114元/㎡,而且主要在莲上镇、东里镇、西南镇等地,区位条件比投资性房地产所在的岭海工业区差;近年来,岭海工业区周边地区没有出让地块,客观上导致该地区土地稀缺。咨询相关评估机构后,投资性房地产所在宗地(纯土地,不含建筑物)的市场价值超过1300元/㎡,公司以1300元/㎡计算土地价值;建筑价值参照汕头市住房和城乡建设局发布的工程造价指标。钢混结构多层工业厂房建设成本约2400元/㎡,加上市场价值评估应考虑的管理费、利息、利润等,重置价值约为2600元/㎡,按80%的成新率计算,建筑平均价格约为2000元/㎡,按房地比价计算的比较价格如下:
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经上述计算,通过房地比较得出的比较价格高于期末公允价值,其中群兴总部工业园区比较价格高于期末公允价值2.52%,童乐乐厂区比较价格高于期末公允价值21.43%。由于群兴总部工业园区容积率为3.48,而童乐乐工厂容积率为2,容积率差异较大。虽然工业用地容积率的差异不会影响地价的变化,但会影响建筑物分配的土地价值,导致公允价值与比较价格的差异。
根据厂房周边交易市场情况,可直接比较的交易案例相对较少,因此不采用市场比较法进行评估;鉴于公司持有厂房的目的是出租,以赚取租金收入。工厂所在区域为成熟工业区,工业房地产租赁市场活跃,周边物业租赁率高,收益法计算所需数据可靠获取。中华人民共和国联合会对资产开发完成部分采用收益法进行评估,确定投资性房地产的公允价值,具体为全剩余寿命模式的报酬资本化法。计算公式如下:
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公式:V一一收益价值(元或元/元/元)㎡);
未来第一年Ai的净收入(元或元/㎡);
未来第一年Yi的报酬率(%)
N一个收益期(年)
本次评估方法与前期以财务报告为目的的评估报告选择的评估方法一致。
评估报告相关参数及取值过程及取值结果见下表(表中评估数据为2023年第一年估值数据):
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与过去三年的评估参数相比,公司没有明显变化,主要评估参数如下:
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根据市场调查,由于公司工业园区毗邻汕头大学和亚洲青年协会主场馆,自2022年以来,汕头澄海工业地产市场月租金一般为10-15元/㎡,类似或类似房地产的市场价格如下:
案例 A:凤新二路工厂位于汕头市澄海区凤新工业区。案例来源是租赁市场的正常例子。交易时间为2022年12月。经评估师市场调查,市场月租金为12.00元/㎡。本案建筑面积5400.00平方米,结构为钢混结构,用于厂房。
案例 B:凤新二路工厂位于汕头市澄海区凤新工业区。案例来源是租赁市场的正常例子。交易时间为2022年12月。经评估师市场调查,市场月租金为11.11元/㎡。本案建筑面积9.000.00平方米,结构为钢混结构,用于厂房。
案例 C:登峰路独栋厂房位于汕头市澄海区登峰路。案例来源是租赁市场的正常例子。交易时间为2022年12月。经评估人员市场调查,市场月租金为11.00元/㎡。本案的建筑面积为1.6万平方米,结构为钢混结构,用于厂房。
综上所述,投资性房地产评估中选择的市场租金水平与周边房地产租赁市场一致,评估方法和结果合理公平。公司对投资性房地产采用的后续计量方法符合《企业会计准则》的有关规定。
【会计师回复】
针对问题9,我们实施了以下验证程序:
(1)2021年12月31日取得评估基准日国家联合评估报告(2022)第3-0014号评估报告,2022年12月31日评估基准日国家联合评估报告(2023)第3-0016号评估报告;
(2)评估报告中的关键假设,包括租金增长率、空置率、租金收入等基本参数,分析评估结论的合理性;
(3)查询公司周边房地产的租赁价格;
(4)检查房地产租赁合同,注意房屋租赁。
基于上述程序,我们认为上述房地产确认投资性房地产符合《企业会计准则》的有关规定。房地产评估价值公平合理,公允价值变更科目的评估价值变更符合《企业会计准则》的有关规定。
问题10:根据年度报告,公司初期员工只有17人,期末员工增加到113人。请说明员工数量增加的原因。请提供员工名册、入职时间、岗位和主要职责,说明员工增长率与公司收入、销售费用和管理费用变化不匹配的原因。
【公司回复】
1、公司人员数量增加的原因
公司依托多年的园区物业租赁和商业运营管理服务经验,不断提高服务质量和服务水平,扩大服务能力,积极拓展和开发新的商业管理运营项目,在报告期内成立新的物业管理公司,收购物业管理公司,导致人员较早急剧增加。公司物业管理业务已扎根于经济发达的长三角地区,新运营了三个高端物业管理项目。公司拥有专业的商业运营管理团队,吸收各类物业管理专业人员,建立完善的服务体系。截至报告期末,人员的基本专业组成如下:
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报告结束时,96人主要来自物业服务管理专业人员。为了实践高端物业管理理念,公司成立了一个相对完善的物业管理团队,包括秩序、清洁、公共设施维护人员等。
二、员工增长与公司收入、销售费用、管理费用变化的匹配分析
1、报告期内,公司实现销售收入8495.99万元,较去年同期增长65.86%。收入增长的主要原因是房地产处置收入,占年收入的62.97%。但处置房地产是偶然收入,与员工数量无关;本报告期比去年同期增长19.67%,在报告期内,公司扩大了三个高端物业管理项目的运营,吸引了更多的物业服务管理专业人员,导致相关收入的增长;报告期酒类销售收入较去年同期下降71.06%。受国家消费需求下降的影响,公司销售业务发展缓慢,销售部员工流动性趋势与销售收入下降趋势一致。总体而言,公司人员的变化与各业务板块的发展趋势是一致的。
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2、报告期内,公司管理费用550.99万元,较去年同期下降27.55%,其中员工工资支出278.91万元,占管理费用的50.62%,同比下降20.78 %。报告期内,公司管理费用的下降主要是由于员工工资的下降。2021年初,公司管理、行政、财务相关人员25人。随着公司业务方向的调整,组织结构的精简和员工的正常流动性,部分员工于2021年离职或脱离上市公司体系,导致2021年底和2022年初,公司管理相关人员减少到8人。公司2021年累计发工资管理人员25人,2022年累计发工资管理人员12人,人数下降约52%,导致管理费中职工工资下降。
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3、公司销售费用为192.72万元,比去年同期增长13.40%,其中员工工资为110.26万元,占销售费用的57.21%,同比增长24.98%(见下表)。销售费用增加的主要原因是员工工资的增加。报告期末,销售人员较期初减少,与员工工资增长趋势相反。主要原因是公司主要销售人员于2021年下半年入职,2021年共发放销售人员工资71次,2022年发放88次,2022年发放次数增加23.94%。随着销售业务的缓慢扩张,销售人员的正常流动性导致期末销售人员较期初减少。
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此外,报告期内员工数量的增长主要来自公司扩大的物业管理和运营项目,主要分布在秩序管理、清洁、维护服务等基本岗位上。由于物业管理公司的主要成本来自员工工资、日常维护、清洁成本等,相关人员的大部分工资计入主要业务成本,对管理成本和销售成本的影响较小。
问题11:根据年度报告,贵公司控股股东的所有股份都因债务纠纷和股权纠纷被司法冻结和等待冻结。请说明控股股东当前的诉讼进展以及解决相关纠纷的具体措施和可行性,请检查是否存在资本占用、非法担保,以及控股股东债务纠纷对贵公司日常经营的影响。
【公司回复】
截至本报告披露之日,公司控股股东及其一致行动人持有公司538.60万股,占公司总股本的8.63%,其中质押5.19万股,全部被司法冻结,轮候冻结。都是公司实际控制人王三寿先生的债务纠纷和股权纠纷造成的。截至目前,公司控股股东及其一致行动人持有的股份已被冻结或轮候冻结如下:
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成都数字星河科技有限公司(以下简称“成都星河”)及其一致行动人北京九连环数据服务中心(有限合伙)(以下简称称“北京九连环”)、深圳星河数据技术有限公司(以下简称“深圳星河”)沟通确认,深圳星河、北京九连环公司股票由于公司实际控制人王三寿债务纠纷和股权纠纷冻结,到目前为止,法院已作出一审判决,北京九连环、深圳星河对王三寿债务不承担连带责任,案件正在高级人民法院二审中,没有判决结果。
截至目前,公司控股股东及其一致行动人持有的公司股份暂时不会导致公司控股股东和实际控制人的变更,也不会影响公司的生产经营、股权结构和公司治理。但由于公司控股股东及其一致行动人持有的公司股份质押率高,多次冻结,如果控股股东及其一致行动人持有的公司股份被司法处置,可能会导致公司控制权和实际控制人的变更。公司控股股东和实际控制人王三寿先生正在积极回应诉讼,并采取相关措施妥善处理纠纷。
此外,自2019年公司自检发现公司实际控制人及其关联方非经营资金占用事项以来,深入反思公司内部控制制度缺陷和执行偏差,积极采取整改措施,公司梳理优化业务流程节点和财务审批权限,责令相关部门整改,加强相关人员教育培训,提高合规意识,督促并认真要求公司实际控制人、董事、监事、高级管理人员及相关人员加强相关法律、法规、规范性文件和内部控制制度的学习,全面调整董事会、监事会、高级管理人员及相关岗位人员,进一步规范公司治理和三次会议运行机制,不断优化公司治理结构,加强内部管理,加强合规意识,规范公司经营,建立和实践良好的内部控制体系。截至2021年4月28日,公司已督促实际控制人归还全部占用资金和利息,实际控制人占用资金问题得到妥善彻底解决(详见2021年4月28日公司披露的《实际控制人非经营性资金占用公告》)。
经公司自查审计,截至目前,公司控股股东及其一致行动人不存在非经营性资金占用、非法担保等侵犯上市公司利益的情况。
公司将继续关注上述冻结股份的事项,并积极督促公司实际控制人妥善解决诉讼纠纷等相关事项。有关权益变更的,公司将严格按照有关规定及时履行信息披露义务。
特此公告。
广东群星玩具有限公司董事会
2023年 6月12日
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