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领头羊竞相进入局公募REITS行至“十字路口”
◎记者 梁银妍 何漪
“竞争越来越激烈。”这是第一批公开发行REITS上市两年后基金经理的声音。
扩大资产的顺利上市，让更多的机构看到了公开发行REITS的可能性。截至目前，已有19名基金管理人进入公募REITS领域。业内人士认为，随着公开发行REITS扩张机制的实施，行业也进入了“十字路口”，基金管理人布局资产类型，注重培养能力，促进扩张工作，治理结构和管理方法差异化，将促进行业向更加多样化的方向发展，最终出现一批高质量的公开发行REITS产品和优秀的基金管理机构。
领导争相入局
面对公募REITS市场，越来越多的基金公司“坐不住”。
从试点到正常发行，再到扩大资产上市，公共REITS不仅借鉴了成熟的市场经验和规律，而且符合中国国情的发展道路。其业务模式、治理结构和管理方法在探索中逐渐成熟，形成了一定的规模效应和示范效应。
近日，易方达基金申请广州开发区高新技术产业园REIT、工行瑞信基金申请工行瑞信河北高速集团高速公路REIT，意味着龙头基金公司正式进入公开发行REITS市场。此外，广发基金等机构正在探索REITS蓝海。招商基金还申请了基金子公司，全面布局基础设施REITS业务。
“对于想要开展公开发行REITS业务的基金公司来说，现在是一个好时机。”一位业内人士透露，一方面，业务可行性得到了充分验证，启动和扩张机制得到了实践，运行良好；另一方面，业务发展一直“先发优势”，利用公开发行REITS仍处于“蓝海”阶段，机构仍有机会发展壮大。
从新机构的角度来看，其选择的底层资产是目前相对成熟的资产类型。Choice数据显示，在已建立的公共REITS中，工业园区和高速公路共有16个REITS，占总数的一半以上。
业内人士表示，这两类项目受到机构的青睐，除了成熟的市场运作外，清晰的审计也是一个重要原因。此前，中国证监会指导交易所修订了REITS审计指南，结合工业园区、收费公路等资产行业特点，从项目合规、历史运营和评价参数设置维度细化了两类资产的审计重点，提高了监管的准确性和效率。
审批常态化
近日，四个公开发行REITS扩张项目上市，标志着扩张机制的正式实施。具体来说，博世蛇口产园REITS分别是四个公开发行REITS、红土创新盐田港REITT、华安张江REIT和中金普洛斯REIT共筹集资金超过50亿元。
“扩招落地为后续资产购买提供了参考路径。REITS研究员表示，这也为基金公司开展公开发行REITS业务提供了多种选择。“一些公司擅长布局不同类型的资产，并打开管理障碍；一些公司倾向于扩大某种资产，最终成为专业的资产运营平台。如果扩招机制不落地，大家都在努力拿新项目，资产类型高度同质化，最后都长不大。”
四个单一扩张项目的顺利完成，意味着公开发行REITS市场“首发+扩张”两轮驱动发展模式的正式形成，将进一步促进公开发行REITS审批的正常化。目前，REITS也在积极推动景区、轨道交通、消费基础设施、铁路等创新基础设施的实施。“在资产证券化的背景下，基础设施REITS的民生公益属性越来越强，存续量大的资产包装空间大。博世基金相关负责人表示。
打造运营管理能力行业标杆
目前，已有19名基金经理进入公开发行REITS行业。越来越多的行业参与者开始思考：公开发行REITS业务的核心需求是什么？经理的专业能力反映在哪些方面？如何更好地利用首次发行和扩张机制，扩大和加强公开发行REITS业务？
在一位投资者看来，基金经理必须明确自己的责任界限，履行职责。首次发行公开发行REITS只代表了管理者在单个行业迈出的一小步。发行不是终点，而是起点。只有当管理到位时，它才会持续很长时间。投资者关注的是管理者能否做好公开发行REITS的持续管理，提高运营效率；二是管理者能否不断优化单个公开发行REIT产品。
中金基金REITS基金经理刘立宇也提出了类似的看法。他说，如果将公开发行REITS与上市公司进行比较，基金经理、原股东和外部管理机构将履行自己的职责，基金经理和外部管理机构的工作人员将扮演不同的角色，开展基础设施项目的运营和管理。同时，基金成立了运营咨询委员会，邀请行业专家就重大事项进行沟通，为基金的重大决策提供专业建议。
“‘利益绑定、长期承诺、归位尽责、各展所长’是打造产品竞争力的关键。刘立宇表示，要形成公开发行REITS的可持续发展，一方面，底层资产是“压舱石”。原股东在首次发行和扩张时，应“将资产作为产品取出”，通过不断注入优质资产，形成资产管理规模效应，不断提高产品管理规模和内在价值。另一方面，基金经理和外部管理机构应继续提高资产经营管理能力，形成有效的整合协调，通过加强标准化、标准化、数字化的经营管理，提高管理效率，提高产品经营业绩，为投资者创造价值。
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