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探索上海二手房市场：大量上市 成交周期长
◎记者 张良
“如果用一个词来描述最近的上海二手房市场，那就是‘轻’。现在很多卖家会打电话问有没有人想看房，愿意降低挂牌价。买家挑挑拣拣，不急着出手。我们店之前交易的订单都是去年看房，直到今年才交易的客户。目前上市房屋数量大，卖家多，买家少，部分房屋的议价空间可达20%至25%。上海市松江区九亭地铁站附近一家房地产中介店的经理解峰(化名)告诉《上海证券报》。
相应地，今年2月和3月出现一波复苏后，上海二手房市场交易量连续两个月下降。根据上海中原房地产统计，5月份上海二手房交易量为1.53万套，比4月份的1.77万套减少了13.56%左右，接近上海二手房月均交易量为1.5万套的“荣枯线”。
业内人士认为，目前上海二手住房市场住房较多，客户较少。如果没有良好的刺激房地产市场消费的政策，二手住房的“低温”市场可能会持续一段时间，买卖双方将展开深度游戏。
老社区的房子不容易卖
位于20世纪90年代建成的许多丈夫房，位于上海中外环境的古美地区。由于环境优雅，依托莲花路商圈，生活设施成熟，交通便利，已成为许多刚性需求或首次改善购房者购房的目标区域之一。在过去的两年里，古美板块经常有新楼盘上市，催生了一批“卖旧打新”的置换客。然而，随着二手房市场供过于求，交易周期的延长，一些替代者抱怨不断。
古美西路某品牌中介店业务员小宋告诉记者，最近上市的房子数量很大，很多客户打算卖掉老房子，转而买新房。以古美八村为例，该社区目前有50多套上市房屋，其中80%的业主需要更换。上市时间短为2个月，最长为1年半。
小宋说：“现在附近老房子的平均价格是每平方米6万元到6.5万元，虽然成交价格较低，但客户的观望情绪仍然很强烈。”。
静安区大宁板块上工新村附近一家中介店业务员老吕向记者介绍，以前平均价格达到9万元/平方米，现在只有7万多元/平方米。住房多、客户少是上海二手房市场的重要特点。
在老吕看来，目前上海二手房市场确实走弱。虽然他今年以来个人交易了5笔订单，但店内其他销售人员很少下订单。他说，为了促进订单交易，大多数上市业主愿意降价，只有10%或20%的业主不会以自己心中的价格出售。
记者调查发现，现在比较难卖的主要是一些老小区的房子，而次新小区的房价相对抗跌，成交也比较稳定。
静安区广延路上的宝华现代城是一个平均价格约12万元/平方米的中高端社区。记者通过上海中原房地产店内部系统了解到，目前宝华现代城有33套房，其中3套9套，2套16套，其余1套。
“现在市场不是很好，上市量比往年多，但宝华现代城的房子每个月都有交易。这种高端社区的房价不可能打八折。尽管宝华现代城三房最近刚刚成交，但1660万元的成交价接近2021年底。今年3月卖出的一套同户型三房成交价超过1700万元。有时，业主刚刚赶上了一个新的计划。如果买方付款方式好，业主要求100万元是正常的。中原房地产业务员马超(化名)说。
学区房也明显降温。一些房地产经纪人告诉记者，现在一些家长淡化了学区住房的概念，即使他们买了学区住房，他们也会考虑生活质量，而不仅仅是挂户口。“高品质小区的房子还是比较好卖的，但是老公的房子和楼梯房空了很多。番南小区、南丹小区、凯旋一村等徐汇区学区房均有20至30套。这种房子很难卖，降价幅度也很大。”
浦东新区玉桥地铁站附近地杰国际城一期为对口建平实验中学的学区房。2021年上半年，社区94.7平方米双南户型两房挂牌价格一度超过10万元/平方米，现价格大幅下跌。记者了解到，目前地杰国际城一期社区双南两房挂牌十余套，挂牌价格从800万元到946万元不等。
房地产经纪人小吴告诉记者，今年2月和3月的市场，虽然价格卖得不好，但幸运的是交易量大，现在价格不理想，交易量不多。
成交周期延长
上市量上升，成交量下降是上海二手房市场的主要表现。
受新房市场高供应和一、二手房价格倒挂虹吸效应的影响，3月份上海二手房市场成交量飙升至2.4万套，4月份成交1.77万套，5月份成交1.53万套。目前，上海一、二手房成交比例已达到最高水平：3滑落至1：2.也就是说，原来每交易一套新房，对应的就会交易三套二手房，现在只能交易两套二手房。
据小吴观察，约60%的买家现在是替代品。在替代品中，约30%可以立即支付定金并进入购房过程。另外70%的客户会花更多的时间谈论价格和交易周期，交易率只有20%到30%。
“目前，古美地区二手房交易周期约为6个月，高层房屋交易尤为缓慢。大多数买家都在等待，很少有客户愿意出价。目前，市场上有一些具有成本效益的房屋，每天至少有三组，但客户的购买决心还不够，每个人都在等待是否会出台新政策。”小宋说。
老吕告诉记者，现阶段客户从看房到交易，整个周期可能需要一年时间。“由于上市量大，为了尽快成交，一些社区的业主给出的上市价格越来越低，而买家会在没有看到方向的情况下捂住口袋，谨慎行事。”
一些房地产经纪人告诉记者，现在二手房市场买家有两种趋势：一是整合住房，卖多套房到大面积高质量的住房；二是追求地理位置，从其他地区到市中心。
“与其他城市不同，上海常住人口众多，具备市场稳定的基本条件。上述房地产经纪人认为，虽然二手房交易量不高，但房价仍然相对稳定，因此买家不必担心市场。
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