本报讯记者张歆闫立良昌校宇
6月21日,第一批上市9只公募基金REITs迈入两岁生日。公募基金REITs市场打开至今,经历过扩充、扩募,由示范点迈进常态发售新的发展阶段,完成了量不断增加和质不断提升。
前不久,《证券日报》新闻记者融合京津冀一体化、深圳东进战略、环渤海经济区等设施行业发展主线任务,在第一批公募基金REITs中选择3只并对底层资产进行调查,采访几年来金融市场如何跟基础设施建设销售市场造成发展趋势共鸣点,资产经营方与基金托管人探索出什么发展趋势工作经验,及其社会各界就接着扩大有效投资、产生投资融资稳步发展赋予的远见卓识。
盘活存量资产
投资融资稳步发展
据众多组织计算,新老基建共震下,在我国基础建设的总量经营规模已经超过上百万亿人民币。但基础建设也是有着非常明显的薄弱点——财产偏重、开发周期长、民间资本参与性比较有限,必须促进健全社会化、标准化的投资融资管理体系。而公募基金REITs恰好是补足这一薄弱点的重要专用工具。党的二十大汇报明确提出“提升基础设施建设合理布局、构造、性能和信息系统集成,搭建智能化基础设施建设管理体系”,“十四五”整体规划确立布署要“促进基础设施建设领域不动产投资信托基金(REITs)持续发展,合理盘活存量资产,产生存量资产和新增加投入的稳步发展”。
的时间回放进2020年4月底,中国证监会、发改委联合发文示范点通告,运行基础设施建设公募基金REITs试点。同一年8月份,发改委公布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》、中国证监会《公开募集基础设施证券投资基金指引》(下称《指引》),产生“1+2”管理制度体系,一个全新的投资融资销售市场适度考虑。通过逾一年的衔枚疾进,第一批9只公募基金REITs商品于2021年6月21日在沪深交易所首次亮相,不仅仅做大做强了基础设施建设存量资产,也合理填补了国内投资管理销售市场的商品空缺。
得益于销售市场基本组织建设及配套措施的日趋完善,第一批公募基金REITs发售几年来运行平稳,整体来看合乎市场预测。截止到2023年6月20日收市,9只商品上市后复权后均值涨幅为11.70%,大幅度超越同时期沪深指数300指数值,每日平均成交额为0.16亿人民币,日均换手率1.21%,总体高过海外成熟市场。
谈起基础建设市场和资本市场精彩纷呈连接,中航首钢集团生物质燃料密闭式基础设施建设证券基金(下称“中航首钢集团绿能REIT”)私募基金经理宋鑫对记者追忆称,“往往坐上公募基金REITs‘头班车’,源于中航基金管理有限公司(下称‘中航股票基金’,新项目基金托管人)和首钢集团有限责任公司(下称‘首钢集团’,新项目原始权益人大股东)的‘谋情’。”
据宋鑫详细介绍,首钢集团一部分存量资产尚需进一步做大做强,所以对发展趋势公募基金REITs十分重视与支持,明确提出了积极协调多层次资本市场,进一步提升权益性资金实力和集团公司证券化水准。除此之外,首钢集团全资子公司、中航基金第二大股东——北京市首钢基金有限责任公司也和中国人寿保险构建了Pre-REITs纯股权基金,适用产业发展规划。
记者在招商局光辉科技园内调查招商蛇口产业基地密闭式基础设施建设证券基金(下称“博时蛇口产园REIT”)扩募底层资产(下称“光辉新项目”)时,招商局光辉科技园区有限公司总经理付骁龙表明,招商蛇口根据发售公募基金REITs,有效地提高了产业园区运营水平,完成产业园业务流程“由再入轻”,加快搭建招商蛇口产业园业务流程的全新发展方式。
“非常期待状态是前期募资专项资金一部分用以后续拟扩募新项目,产生资产及资产的优良翻转,从而实现公募基金REITs不断做大做强固定投资的初心。”付骁龙说。
几年来,理想化已经一点点照进现实。
废弃物“转现记”天天都在中航首钢集团绿能REIT的底层资产首钢集团生物质燃料新项目工厂开演。此项目包含日常生活垃圾焚烧炉发电、餐厨垃圾清运处理等服务,主要经济来源为生活垃圾处置服务费用、餐厨垃圾清运处置费及其售电花费。新项目专业技术人员向记者介绍,“新项目工厂就像一个‘大胃’,一天能‘消化吸收’3000吨生活垃圾处理和150吨餐厨垃圾,‘吐出来’120万度电。”
尽管每日与废弃物相处,但厂区内的职工干劲十足。问到缘故,宋鑫表露,“为进一步提升底层资产的升值空间,确保运营管理能力高效长期稳定,就以成本定价的形式授权委托运管机构提供经营,与此同时创建实施细则考核制度。新项目发售几年来,运管组织赢得了鼓励分为,有效推动了工程项目的管理提升。”
金投平安不动产物流仓储配送密闭式基础设施建设证券基金(下称“金投平安不动产REIT”)是首批9只公募基金REITs里的立减沪股物流仓储配送类项目。记者在调查中注意到,仓储物流园不但能提供一份专属空间,更容易灵敏认知产业链脉冲,深度和广度推动产业发展。
6月份,青岛气温不断攀升,均值年进出口贸易检测值1000亿的青岛前湾保税区也一片火爆,区域内的前湾港区万吨巨轮汇集,桥吊耸立众多,集装箱卡车往来账户不断……金投平安不动产REIT最近落地式扩募的底层资产之一——青岛市平安不动产便位于此。
正逢“618”大促销,一家在青岛平安不动产园内租用面积达2.8万平方(楼高10米)、主营业务护肤品的跨境电商卖家出现异常繁忙。该公司员工向记者介绍,“企业往往将库房设在青岛市平安不动产,恰好是看中物流园区的地理优势及与做为高标仓的建立、管理方法质量和效率。公司自2020年将业务拓展至青岛市后,通过3年变化,现阶段一线入区贸易总额超60亿美元。”
平安不动产我国副总裁、资产运营负责人杨敏介绍说,所说高标仓,即标准化仓储物流设备,它并不是真正意义上的库房或是仓储管理,反而是具有网络资源给予者的身份。
这一点在物流园区与另一租赁户的默契配合里也有反映。该租赁户是一家以海关清关、物流仓储配送及运送为主营业务的第三方物流企业,距今10年发展历程。现阶段,青岛前湾保税区内数量众多的外资公司都为该第三方物流企业的潜在用户社会群体,杨敏表明,“青岛市平安不动产有着高品质仓储物流室内空间,为企业发展在高标准业务上锁住新增订单增强了关键筹码。”
是我国产业发展规划、企业技术创新、人才流失极为重要的物理环境与平台,产业园都将适用产业链迭代更新的经济效益转化为竞争优势。
“大家之所以选择进驻招商局光辉科技园区,是因为它所提供的生产制造施工环境合乎大家国际大客户要求,帮我们接到跨境电商业务订单信息。”一家“果链”主要负责人对记者表示。而据招商局光辉科技园区有限责任公司市场经理路丹详细介绍,许多企业正在和招商局光辉科技园一同快速增长。
除开降低企业成本核心资产、赋能产业更新,公募基金REITs的另一核心是让基础建设投资融资彼此在资本市场造成“化学变化”。从第一批9只公募基金REITs商品公布的2022年年度报告来说,基础设施建设财产销售业绩表现优秀,产生相对稳定的能够分派现金流量和一定比例年底分红。依据以2022年12月31日为基准日分红状况,总计能够分派额度约35.39亿人民币;目前为止,第一批9只产品都是对2021年及2022年的盈利公布分红公告,总计年底分红约34.87亿人民币,占具体能够分配金额的比例约98.52%。
销售市场交易冷热不均
投资主体构造单一
现如今,基础设施建设公募基金REITs市场经营规模平稳扩张,资产类型井然有序扩展,在管理构建新发展格局和推进基础设施建设高质量发展的层面发挥了日渐重要作用。
具体而言,已上市的公募基金REITs增加到27只,募资贴近千亿,回收利用资产关键用以自主创新、节能低碳和民生发展等设施补齐短板行业,可推动新增加项目投资超4400亿人民币;已上市与在审批的新项目覆盖基础设施资产类型,从两年前的高速公路、产业园、废水处理、生态保护、物流仓储配送等,扩充至保障性租赁住房、绿色能源、新能源技术等。还有另外数百单储备项目正在推进中,在未来将拥有更多并未覆盖资产类型列入公募基金REITs。
依照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》中“不断完善扩募体制,着力打造多层面基础设施建设REITs市场”的需求,第一批4单公募基金REITs扩募新项目于2023年6月16日取得成功落地式,在我国公募基金REITs市场宣布产生先发与扩募一体两翼的新发展格局,公募基金REITs进到高速发展环节。
事非经过不知难,成如非常容易却艰苦。做为资本市场新丁,公募基金REITs的2年拼搏之途不大概只有宽阔大道,也曾经遭遇二级市场交易分阶段冷热不均、底层资产突发性“灰天鹅”、缺乏增量资金进入市场、信息公开与管理效率均衡点仍待探索等问题。
以全市场数据来看,已上市的27只公募基金REITs商品近年来都出现一定程度的下挫,其中还有3只商品下滑超出20%。
针对最近公募基金REITs市场交易量口味淡及其一些产品出现严重价格调整,宋鑫表明,“这和场地投资者结构单一有一定关系。由于现在场地投资人主要集中在投资者,投资人的资产久期、投资建议与公募REITs产品特征上存在一定的差别。”
也是有业内人士表示,最近公募基金REITs市场价钱走低、项目投资避险情绪升高,是行业充足博奕中的正常调整,但也反映出销售市场建设过程中存在一些更深层次的难题和困惑,一部分体制分配与市场需求配对水平有待提升,需要进一步创新发展。
除此之外,“灰天鹅”事情都是“弄伤”公募基金REITs主要表现的一大要素。而记者在调查中发觉,那也是产业园类公募基金REITs越来越注重签订顾客的产业分布、规模构造,积极提高抗规律性的主要原因。
怎样避免公募基金REITs现阶段繁杂的金融结构和设定比较多的管理层次危害底层资产的经营效率,是多名私募基金经理所面临的一同课题研究。
“公募基金REITs作为一项具有相对高度产业链金融属性科技创新产品,在初次发售和初次扩募的执行过程中并没有例子可寻,必须在财产合规管理、重大资产重组、纳税筹划、资产估值、股票基金整治架构设计、扩募开售标准等方面与多方持续沟通交流、不断尝试,发现的问题并处理问题。”博时蛇口产园REIT私募基金经理刘玄表明。
中航证券首席经济学家董忠云觉得,就目前公募基金REITs示范点实践活动看,管理制度依然存在进一步优化空间。第一,现阶段,公募基金REITs发行上市审批全过程涉及到发改委、中国证监会、沪深交易所、中国证券投资中基协等多部门,牵涉单位多、时间成本高。第二,在我国公募基金REITs是由拥有基础设施建设ABS的形式拥有建设项目企业的所有股份,管理体制等级会比较多,各参与方中间职责权限定义、沟通协作等多个方面很有可能是有风险的。
自主创新,不停步
探寻,走在路上
国内资本市场三十余年的改革创新实践活动,始终都是边探寻边汇总,展现示范点、改善与标准持续正向循环的演变方式,公募基金REITs市场也是如此。
在中国证监会有关负责同志看起来,公募基金REITs示范点至今、尤其是转到常态发售新的发展阶段至今,资产类型平稳扩展,基本规章制度加快构建,管控架构基本上搭建,市场运行总体平稳,逐渐走出了一条中国特色的REITs发展之路。下一步,中国证监会会以推动常态发售为突破口,加快推进REITs市场高质量发展的。
对于市场生态系统进一步优化,多名公募基金REITs新项目基金托管人一同号召,健全信息公开等基本规章制度,扩宽公募基金REITs投资人人群。
刘立宇可以先从四个方面开展体系搭建:一是不断完善发售、信息公开等基本规章制度。健全商品扩募资产估值和定价体系;制订创新推出临时性信息披露指引,进一步明确重大事情公布规定;标准治理模式的责任协议、健全REITs管理体制。二是夯实和扩宽公募基金REITs投资人人群。促进社会保险基金、养老保险金、年金等配置型长期性投资者参与投资,积极培育系统化公募基金REITs投资人人群,助推销售市场安全运行。三是切实加强二级市场基本建设,完善二级市场流动性支持制度体系,健全做市体制。四是促进健全别的配套措施。进一步明确基础设施建设REITs的账务处理方式及税收管理实施细则;在公募基金REITs试点经验前提下,尽早促进基础设施建设REITs重点法律。
宋鑫期待,在未来的现行政策支持下,投资者结构进一步丰富,大量配对公募基金REITs特性资金进入市场。与此同时基金托管人搞好信息公开,与投资人保证信息透明、全透明。
广发证券首席经济学家本来提议,继续留在准入条件、信披规定、审批流程等多个维度开展标准提升。准入条件层面,相信随着销售市场遮盖基础设施种类不断完善,准入条件亦可更为优化;信披规定层面,后面还应当逐层发布物流仓储配送、保障性租赁住房等大类资产审批及信息披露规则;审批流程层面,在贮备公募基金REITs内容进行逐步申请的过程当中,底层资产合规管理文档确认、跨区域/多部门联合的协调对接依然存在进一步优化空间。
在董忠云看起来,可以从两个方面进一步优化公募基金REITs基本规章制度。一方面,进一步优化公募基金REITs发售审批流程。探索研究进一步统一审核标准、提升示范项目推荐和审批程序流程,提升发售和审批高效率。另一方面,进一步优化交易规章制度,改进公募基金REITs流通性。
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