地产频道
REITs不适宜着急得人项目投资
【灵光一闪】
REITs最底层投资方向的稳定决定了盈利提高空间不足。
蒋光祥
REITs重新进入许多人的视野，可能就是因为近期广州市地铁3地铁线正要“发售”消息。这令“平常人日常搭乘自身使用价值一个多亿的公共交通工具交通出行”，将不再局限于一个段子。广州地铁集团拟发布基础设施REITs业务流程，往往优选广州市地铁3地铁线主线任务作底层资产，虽知，便是3号卧底多，十分拥堵，简单说就是财源广进，现金流量强。广州地铁3地铁线经过关键枢纽站、景点打卡地、知名院校等人流量集中地，早晚高峰时间壮阔场景听说和北京10地铁线、上海市6地铁线有一拼，单日客流量长居广州市地铁第一位。其基础设施建设REITs作为当前详尽发布进展的城市公共交通基础设施建设REITs之一，一旦取得成功落地式拿到中国地铁站REITs立减，带头作用显著，都将给一般的用户的可选择财产菜单栏上增加一道稳定种类。
REITs的英文翻译全称为“Real Estate Investment Trusts”，用中文描述便是“不动产投资信托股票基金”。大家都知道，房产财产拥有自身的优缺点。最大的优势是能够造成平稳现金流量，例如房租收入，主要缺点本身流通性差，碰到近期的不景气市场行情，就不好卖。REITs却完全拿捏的死死这一点，把这些欠缺流通性不动产变为极强流动性证劵。一方面房产造成的租金等现金流量，做为项目投资非流动负债依照比例分配为投资者，另一方面则使固定资产的原始权益人，其实就是资产需求者赢得了资金扶持，不失为一种高效的股权融资方法。更加可贵的是，REITs一般有强制性分红派息现行政策，中国公募基金REITs每一年以红股方法分给投资者的额度，不少于当初能够分派金额的90%，每一年不能低于1次。这相比A股许多上市企业可以说有划算了许多。
但严格上来说，REITs，特别是公募基金REITs（公开市场操作根据发售规范化证劵或受益凭证汇聚投资人资产），在中国依然归属于新鲜事物。截至今年1月初，早已上市公募基金REITs商品但是24只，经营规模不一，新项目包括了高速路、保障房、物流仓储配送等几种资产类型，正探寻在别的基础设施建设行业开展试点。事实上广州地铁集团运行基础设施建设REITs发售已经有2年时间，终于在日前获得行政经理机构出具的无异议函。从发展前景来说，公募基金REITs的意义深刻，市场需求不可小觑。近些年紧紧围绕公募基金REITs税收制度提升、业态创新扩面、商品扩募等多个方面利好消息层出不穷，有关新政策在包含发改委、证监、财政局、税收等多个管控规格陆续发布。在其中去年初国家财政部及国家税务总局公布的示范点税收优惠政策“3 号文”可以作为意味着。
对于一般投资者而言，伴随着往日回报率高新企业的私募基金（多数为房地产业有关）规划等非标产品式微，个股这种又非一般人会玩得转，目前市面上可以接触过的严控风险、盈利还行的财产种类已不多，连金融机构主推固定收益的投资理财产品都要在市场行情萧条时跌破净值。怎样在所谓经济下滑期，确保自己那三瓜两枣，也是家庭资产种子，有一个稍微超过存款利率，又算是安全性投资收益，似股又像是债务的公募基金REITs目前来说有可能是平常人最合适的选择之一。其底层资产大多为完善高品质、经营相对稳定的建设项目，一方面有比较很明确的现金流量和利润总体目标，一般情况下不容易“让你失望”，论其我们目前对REITs增量的审批非常谨慎。但是要想大赚也是不现实的，REITs最底层投资方向的稳定决定了盈利提高空间不足。但这一在中长期视域下具有比较高确定性金融理财产品，平常人参加的情况下，有一点需要注意，那就是要避开二级市场的折溢价蹭热点，此时可以将REITs视作“发票”，便会清晰赚钱的难度系数到底有多大，它不适宜着急得人。
（作者系股票基金从业人员）
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